美國是一個成熟的市場經濟資本主義國家，其房地產市場已經很成熟，各項法規完善。而台灣由於形成房地產市場的時間尚短，其交 易程序尚有待改進。舉例來說，買方假如有銀行貸款，從買賣雙方簽完買賣合同到買方收正式產權 (Title) 和賣方收到全額交易款之間的時間段裡，存在有產權不確定的灰色地帶。在這個時間段裡，賣方、買方及銀行中任何一方出問題，或者物業的產權被設定抵押等等， 都會導致整個交易發生問題，更別說預售屋或土地買賣而引起的糾紛層出不窮。

雖然台灣的房產交易通常透過第三方的代書完成，但是代書並沒有 完整的“把握和監督完成”的功能和義務。而在美國，這個交易程序完全由第三者來把握和監督完成。這個中立的第三者，就是託管交易公司 (Escrow Company) 、產權保險公司 (Title Insurance Company) 以及專職房地產的律師事務所。買賣雙方簽字，賣方送出產權 (Title) ，買家的自備款和銀行的貸款全部進到這個中立的交易公司 (Escrow Company) ，才由這個“中間人”完成交易的法律程序，就算有產權不清的情況，例如交付了款項卻發現物業遭到賣方的債權人抵押，產權保險公司也會出面解決。所以，買方 不必擔心錢付出卻拿不到物業的風險，賣方也不用擔心轉移了戶名卻拿不到或拿不齊交易款項的風險。

我們在此針對在買美國買房子的流程做一簡單說明。一般來說，在美國買房子時的流程大致如下：

i.尋找合適的房產經紀人並列出您購買房子的區域及相關要求，如果不用房地產經紀人，一定要聘請房地產律師。如果聘用房地產經紀人，他們將為您處理包括法律事務在內的大多數業務。

ii.聯絡貸款公司或貸款經紀人，選擇適合您的貸款計劃及取得貸款預先批准書 (Pre-approval Letter)。

iii. 請房地產經紀人為您尋找理想的房屋，挑選出喜歡的房子並實際看房，買方決定出價金額及支付訂金 (約為出價的2-3%) 及發出購屋意向 (Offer) ，報價通常會在24 - 48小時內得到答覆，賣方可針對買方的出價合約決定選擇接受、拒絕、或再討價還價。請注意：這是一份有法律約束力的報價，除非條件不能滿足 (比如房屋驗收不合格、或者貸款無法批准等等)，不得撤回。多數情況，如果您在報價 (Offer) 上簽了字，就意味著您必須按您已報出的價格支付房款。

iv.購屋合約被買賣雙方接受後，即由第三方也就是託管交易 (Escrow) 公司進行買賣過戶手續，支票存入託管交易公司帳戶，買賣雙方簽署過戶正式文件，賣方提供該房屋各項資料及報告。買方必須遵守雙方協議的付款日期；賣方則要 確保房屋質量和交房日期，並要通過買方安排的驗房程序 (費用由買主承擔) 。賣買雙方都有權不執行任何與合同條款不符的安排。

v.買方向貸款公司提出貸款相關文件，通常包括頭期款証明、工作証明等等。

vi. “房屋檢查保護”(Home Inspection Contingency)：在這段時間內，買方可以請專業中立的房屋檢查員 (Home Inspector) 檢查全屋狀況，並由經紀人協助要求賣主維修或從購買金額中扣除維修費用。以加州而言，如果買方有任何問題，可以在簽訂合約後的17天內無條件退出合約並退 還訂金。

vii.“貸款保護” (Loan Contingency) ：在這段時間內，由貸款銀行派估價師確認房屋價值、完成貸款銀行要求的相關資料，並在購房合約貸款保護期內取得貸款批准，並與公證公司或公證人在約定的時 間內完成貸款文件，如果貸款得不到銀行的批准，可以無條件退出合約並退還訂金。

viii.完成過戶公證手續：在過戶結束日之前，購買房屋保險，將頭期款以及各項買賣文件手續費以銀行本票或現金匯款給託管交易公司 (Escrow Company) 。同時銀行放款、產權公司完成房屋產權轉讓手續並在政府部門完成登記。

ix.最後房檢：在過戶結束日前三天，可以對房子做最後一次檢查，確定房子狀況。

x.過戶完成取得鑰匙，完成購房及交屋。同時必須聯繫好水、電、瓦斯、電話等相關服務。

xi.在買賣交易結束時會收到各項收費明細及房產證的影印件，買方會在買賣交易結束後約3-6個月內收到一張原始的房產證。

雖 然以目前的移民法而言無法讓在外國人靠著在美國買房子而獲得綠卡，但是美國也沒有限制外國人在美國置產買賣房屋。只要有足夠的資金或者是符合美國貸款的規 定，就可以找合適的物業出價並購買物業。但要注意的是美國各州購屋及貸款時所產生的費用會有些微的差距，要請負責的房地產經紀仔細了解相關的規定，才能找 到符合您需要的物業。

現金買主需要準備的文件：
A.有效的護照和簽證

B.購房資金證明 (中英文版的銀行存款證明)

C.在美國當地銀行開設的帳號

如果用現金購房，準備以上三項就可以了。


貸款買主需要準備的文件：
A.有效的護照和簽證

B.工作證明、工作收入證明 (視銀行要求而定)

C.自付款部份的資金證明 (中英文版的銀行存款證明)

D.在美國當地銀行開設的帳號

美國是法制國家，各項法律法規較為完善。美國也是私有制社會，在房地產方面，房地產產權明確，一旦購買，連房帶地擁有所有權。經過百年間不斷修改完善，房地產相關法律清晰嚴格，行業規範，操作透明。

房產交易過程為了遵從法律規定，也為了保障交易雙方的各項權益，美國房產交易過程比較複雜，專業分工也明確。通常，在一次房產交易過程中，約有十幾個公司互相協作，提供服務。這聽起來有點嚇人，但是對買賣雙方來說，這些專業人士其實大大簡化了操作。
買賣雙方直接接觸的人士，主要是自己的房地產經紀人，將自己的意見與要求委託給經紀人，其餘的事項基本上均由房地產經紀人協調處理。
下面介紹一下美國房產交易中介入的各方角色：

買方代理人 (Buyer’s Agent)
買 方代理人持有州政府頒發的經紀人執照。買房代理人的責任是忠實依照買方的要求，代表買方，負責找房產、協調交易中的各個環節，包括協助安排與購買房地產相 關的所有事項，與交易涉及的所有人士談判或協調處理交易事務。通常情況下，當交易成功達成時，買房代理人從賣方處拿佣金。

賣方代理人 (Listing Agent)
賣 方代理人持有州政府頒發的經紀人執照。其職責是忠實依照賣方的要求，代表賣方，負責找買家和協調交易中的各個環節，包括安排與出售房地產相關的所有事項， 與交易涉及的所有人士談判或協調處理交易事務。一般情況下，賣方主要直接和自己的經紀人交流，並不直接接觸其他人士。通常情況，當交易成功達成時，賣方經 紀人從售房款項中獲得提成收入。

律師 (Attorney)
律師主要有三種可能的職能：
A.在房地產交易之前，幫你解釋如何處理資金，帳戶，和最有利的產權所有方式。並且協助你設立投資人資金代管帳戶和產權實體。對投資者有投資移民的意向的，還要有移民律師的介入。

B.在房地產交易過程中，由買方或賣方授予代理權，在其無法親臨現場簽署文件時，代為簽字。

C.在交易中或交易之後幫助處理糾紛。

會計師 (CPA)
會計師負責稅務方面的諮詢並提供報稅服務。

房屋檢查師 (Inspector)
房屋檢查師持有州政府頒發的房屋建築檢查師執照。房屋檢查師屬於獨立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門雇傭。其職責是負責檢查土地和房屋建築的各項設施是否符合政府規定的使用指標，並且建議必要的專項檢查，比如屋頂、地基、土壤等。檢查師收取勞務費用。

房地產價值評估師 (Appraiser)
房 地產價值評估師持有州政府頒發的房地產評估師執照。房地產價值評估師屬於獨立的第三方，由買方雇傭或銀行貸款部門雇傭。負責提供專業的房地產價值報告。銀 行的貸款時依據的房地產價值是該評估價值和銷售價格中較小的一個。受到房地產貸款危機的影響，政府加大了對這個行業的規範，最大限度排除交易的各方對評估 師的影響，從而確保價值評估的客觀性。評估師收取勞務費用。

貸款銀行和貸款經紀人 (Bank and Loan Broker)
貸款銀行和貸款經紀人，負責調查申請人的財務與信用狀況，並為申請人提供購房貸款。

信用調查公司 (Credit Check Company)
美 國主要有三大信用調查公司。他們從信用卡公司、銀行貸款部門、和其它相關公司或機構收集人們的借款與還債等信用記錄，使用不同的評分模型，給予分數。在美 國人們非常重視這些信用分數，因為貸款機構根據這些分數判斷人們的還債意願，從而也決定是否能夠繼續貸款、以及貸款的具體條款。房東也據此判斷潛在房客的 支付房租的情況。查看信用記錄的費用由提出要求的人負擔。

託管交易公司 (Escrow Company)
託管交易公司隸屬國家或州政府部門管轄，並且擁有其頒發的資金監管執照，其資金流動受政府嚴格監管。另外，託管交易公司需要繳納一定金額的保證金（類似銀行準備金），以備特殊情況下向客戶賠償。可以說，託管交易公司是美國房地產交易的安全衛士。
託管交易公司的介入，解決了房地產交易中兩個重要的環節：
A.產權是否清晰可售。如果產權是偽造的、產權登記時發生錯誤、房屋被他人侵佔等等，那麼買方將捲入無止境的糾紛當中。

B.交易資金是否安全。若遇上不法經紀卷錢逃跑，買方更是要白白地遭受巨大的損失。

保險公司 (Insurance Company)
保險公司為房地產提供火險等意外事故保險。
通常產權調查的費用為200-300美金，而產權保險的保費為房屋總價值的0.3 - 0.5%，而保額一般為房產的總價。投保的這筆費用到底是哪一方來支付，多數情況下是根據各地法規傳統而定的。

政府檢查員 (Government Inspector)
如果在房地產的出售過程中，發現與政府記錄不符合的結構變化（比如新加陽台，整修地下室），政府檢查員將親臨檢查，要求賣方要麼回覆原樣，要麼補辦「結構變化」工程許可，並進而檢查結構變化部分符合規定的建築指標。

政府房地產登記 (Recording)
政府房地產登記：由第三方契約與資金監管或產權調查公司負責。新的房主會收到有自己姓名的地契。

管委會 (HOA)
該協會由所有房主組成，並定期選舉管理委員會，制定小區的房屋外觀標準，比如籬笆的顏色與高度，負責雇傭物業管理公司維護與管理公共區域。這種房主需要繳納協會會費。

通過美國房產交易中各方的角色，這樣我們就能看到，美國房主的權益是如何得到保障的。因此，由於有較為健全的法律法規保護，在美國買房是十分安全的。

台灣人在美國因為沒有身份及報稅紀錄的關係，比較難向美國的銀行辦理貸款，有部份美國的銀行願意承做，但貸款利率也相對較高。

好消息是，台灣有部份銀行在美國開設的分行可以提供台灣人在美國購屋的貸款服務，例如中國信託、華南銀行、彰化銀行、永豐銀行、土地銀行、匯豐銀 行、台灣銀行、第一銀行、合作金庫、兆豐商銀、國泰世華銀行等等，以上銀行在洛杉磯皆有開設分行，目前貸款利率約在4%左右，還款期限多為三十年。

美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

（1）浮動利率貸款(ARM)通常分為：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之後利率按Libor等指標進行浮動。例如，2013年6月1日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，頭期款 40%，申請5/1 ARM貸款，前五年貸款利率為4.5%，從第六年起浮動。

（2）固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。例如，2013年6月1日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，頭期款40%，申請30年期固定貸款利率在4.8% - 5.540%。

短期(3-5年內)來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定利率低0.5% - 1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對於中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對於追求穩妥，長期風險承 受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優勢和劣勢，買家可根據自己的資金狀況進行選擇。

外國人購屋通常需要房屋總價的四到五成自備款，本國人則是兩成左右。

相關稅費大概是房價的1%，仲介服務費大概是房價的4% - 6%，以上主要由賣方支付。需要由買方支付的部份有貸款文件費、房屋保險費、產權保險費、過戶稅金、房屋估價費、託管交易公司 (Escrow Company) 服務費等等，大約為房價的1%左右。

有，在美國絕大多數的房地產交易都是透過第三方完成的。

美國是一個成熟的市場經濟資本主義國家，其房地產市場已經很成熟，各項法規完善。在美國，房地產交易程序完全由第三者來把握和監督完成。這個中立的 第三者，就是託管交易公司 (Escrow Company) 和產權保險公司 (Title Insurance Company) 。買賣雙方簽字，賣方送出產權 (Title) ，買家的自備款和銀行的貸款全部進到這個中立的交易公司 (Escrow Company) ，才由這個“中間人”完成交易的法律程序，就算有產權不清的情況，例如交付了款項卻發現物業遭到賣方的債權人抵押，產權保險公司也會出面解決。所以，買方 不必擔心錢付出卻拿不到物業的風險，賣方也不用擔心轉移了戶名卻拿不到或拿不齊交易款項的風險。

除此之外，在美國的買賣房屋裡面，有許多其他的第三方來協助買賣房屋的進程，例如估價公司、房屋檢查公司、公證公司等等。每一個機構都在買賣過程中 發揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理，也保證買賣過程的每一個環節盡善盡美，沒有瑕疵。使房地產行業能夠公平、透明，健康、蓬勃的發展。

Escrow是英美法系中一個民商法範疇的法律名詞，它的基本涵義是指由第三人保存、待條件成就後交付受讓人的契據。由於它 在經貿活動中具有增進當事人之間的信任、保障合同履行的功能，因而被廣泛採用，而且無論其內涵抑或外延均得到很大的擴展，被賦予新的法律特徵，成為一項法 律制度，其核心內容為：債務人或出讓人或承諾人將書面文件、契據、錢款、證券或其它財產交給獨立的第三人 (通常也稱作Escrow代理人，下文簡稱第三人) 保管，當約定的條件成就時或者法律事件發生時，由該第三人將其保管之書面文件、契據、錢款、證券或其它財產交給債權人或受讓人或受諾人。

據此，我們知道，只有約定的條件成就時，如文件已簽署或錢款已支付或貨物已交付等，或者約定的法律事件發生時，如某人死亡或喪失行為能力等，第三人才能將其保管的書面文件、契據、錢款、證券或其它財產交給指定的債權人或受讓人或受諾人，否則應返還給本人。

在美國的房產交易過程中，Escrow公司的角色是保障買賣雙方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是，美國並不是所有的州的房產買賣都要經過Escrow公司，但在加州，Escrow公司是必須使用的。

買主最擔心的問題就是產權問題，而產權也是最複雜和風險最大的，在產權登記中遺漏和失誤一旦發生，就會給新房主帶來危害，造 成損失。產權保險把這個風險有效避免了，他的目的是保障產權是絕對清楚的給買方，它也確保產權方面意外事故發生後的賠償，包含了所有重新恢復擁有產權所需 要的法律費用，有了產權保險，買主就可以高枕無憂。

產權保險通常保可能發生的一切錯誤包括：偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵佔、錯誤簽字、前房主違反建築規範、測量圖錯誤、律師造成的錯誤及失職、前房主欠繳的地稅、產權上無效的貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等。

一般賣方會為買主買一份產權保險，保險費用以房產成交價為保險額，以確保賣方無違法紀錄、保障買房的產權安全。

買方如果有貸款，在放貸前亦須為貸款銀行買一份產權保險，保險費用以貸款全額作為追加的保險額，以保障貸款銀行。保險費屬一次性，產權保險不能過戶給他人。